Добрый вечер. Нужна Ваша помощь 🥹. Пожалуйста.
20.07.2022 года был открыт ИП (основной вид детальности это сдача в аренду недвижемоего имущества.
21.10.2022 года мной был куплен объект (земля, здания везде промышленное назначение) как физ. Лицо.
Сейчас я нашёл покупателя на этот объект.
Кадастровая стоимость объекта суммарно 18 млн.
Покупал за 1.5 млн.
Продажа за 3.5 млн.
Вычитал такую норму, что при продаже налоговая может применить в качестве базы именно кадастровую стоимость объекта. Соответственно посчитать налог с 18 млн -1.5 млн и от них взять налог 13%, 15%.
Таким образом я насчитал 2,5 млн только налога. 🤷♂️
Сейчас внёс еквэд в ИП расширил новые пункты 02.06.2025
Это продажа недвижимого имущества , не жилого .
И сейчас хочу выступить в договоре в качестве ИП.
По усн 6% со всей стоимости 3.5 млн продажи.
Но тут возник нюанс 🤷 я так и не смог здать объект в аренду. Нет договора на этот объект, нет прибыли на счёт.
(По другому объекту в другом месте аренду мне платят)
Возникнет ли вопросы у налоговой?
Они могут в таком случае мне доначислить налог как физ лицу?
Если я допустим сейчас договорюсь на аренду хотя бы на месяц одного помещения этого объекта и через месяц после первого платежа продам объект как ИП . тогда буду я защищён от налога как на физ лицо ?
— Валентин
Вам надо оспаривать кадастровую стоимость объектов, если они действительно столько не стоят. Если не оспорите, налоговая всеми путями будет с вас пытаться получить НДФЛ как с физлица.
"Продажа за 3.5 млн." - это реальные цифры или те, которые прошли по договорам, а фактически получено было больше?
Если аналогичные земля и строения вокруг вашей собственности реализовывались в разы выше, чем вы указываете в договоре, то доказать завышение кадастра будет практически невозможно.
А здесь и кадастр оспаривать, и доказывать налоговой, что это по предпринимательской деятельности прошло, а не как у физика.
Эта земля и строения находятся в Калужской области. Деревня.
Реально рынок и кадастровая стоимость земли не соответствует.
Это объект до меня был куплен с торгов за 450 т всего.
3.5 млн это реальная стоимость до рубля и все официально.
Рядом объекты выставлялись на продажу за 2.5 миллиона примерно с такими же характеристиками. +-
Толку, что вы оквэд расширили. Вы не использовали участок в деятельности ип и не покупали его как риелтор. Соответственно вы идёте как физик. Поэтому отложите пока продажу в долгий ящик. Оспаривайте кадастровую стоимость. Тот оквед который вы добавили говорит о том что вы хотите как риелтор работать. А значит вы должны быть зарегистрированы в фин.мониторинге. Не создавайте себе проблемы на ровном месте. Либо год сдавайте в аренду, потом как ип продавайте, либо оспаривайте стоимость.
Спасибо за расширенный ответ.
Уточнить хотел почему год нужен сдачи в аренду (этого достаточно или самого факта хоть на месяц)
И насчёт фин мониторинга это для меня новое. Это обязательное условие если идти по пути ип?
Если по пути физика идти и осправить кадастровую стоимость. Возможно ли перерасчета налога добиться на имущество за 3 года?
По суду возможно. Если оспорите стоимость. Год это просто, чтобы у налоговой вопросов не возникло почему через месяц продаёте. Это просто будет похоже на уход от налогов. Надо чтобы хоть какое-то время сдавалась в аренду. Чтобы были акты и прочее, доказывающее предпринимательскую деятельность. А продажа имущества, это по сути оиелтор, а там свои требования. Я бы оспаривала стоимость. Не просто так ведь взяли 18 млн с потолка. Росреестр на чём-то основывается. Вопрос на чём.
Влип я 😔.
Спасибо.
Видимо нужно в 2 направлениях работать.
Все таки по ИП продажа 6% в любом случае будет выгоднее. Я когда считал
3.5 млн - 1.5 млн и с 2 млн налог 13% даже тут выгоднее по ИП 6% со всей суммы.
Но потом меня предупредили , что могут по кадастровой стоимости считать и доначислить налог уже с кадастровой стоимости. 😔
Я не понимаю как прошлый продавец не влип в такую ситуацию. Он купил с торгов за 450 продал мне за 1.5 миллиона.
Насчёт оспаривания стоимости я понимаю примерно как действовать . но вопрос на сколько они смогут снизить. Но тут видимо это через суд придётся добиваться. И это от полугода до года ( а по факту больше если они будут в апелляцию подавать).
Хорошо такой вопрос во владении объект почти 3 года. Если еще в собственности 2 года будет и итого 5 лет. Я продаю недвижимое имущество я же тогда не обязан вообще налог буду платить? Или там новые нюансы есть? (Раньше было вроде так)
советы)))
1.остановить продажу, т.к по налогам получите пипец
2.сдать обьект в аренду своей "тете" за 10тыс.. заплатить за это 6%
3.оспаривать прям сейчас начать
именно..
1.экономия на новом кадастре
2.экономия на налоге в %%.. --но тут можно и раньше..(договор с сегодня --квартал "посдавал.." заплатил авансовые с вычетом взносов и продавай
Смотрите я сейчас расшириш ОКВЭД на 68.10 продажа и покупка недвижимого имущества.
Выше Юлия подметила , что это фактически риелтор и нужно вставать на учет в финмониторинг. И требования другие.
У вас есть оценка объекта?
Учитывая, что объект был куплен после регистрации ИП и назначение объекта - коммерческое, сама по себе продажа такого объекта является предпринимательской деятельностью. Поэтому шансы, что не возникнет проблем, если отчитаетесь как ИП, высоки.
Если удастся сдать в аренду на какое-то время, шансы будут еще выше.
Но надо быть готовым обосновать налоговой продажу объекта как ИП.
И оценка объекта должна быть, чтобы подтвердить налоговой, что не по заниженной цене продаёте.
Вы читали название ОКВЭДа 68.10? У нас все риелторы занимаются продажей собственного недвижимого имущества?
Не вводите человека в заблуждение и про риелтора, и про росфинмониторинг, и про год аренды 🤦🏻♀️
Чтобы не было лишних вопросов, нужно продать как физлицо и заплатить налог исходя из кадастровой стоимости.
Но человеку это не выгодно. Во всех остальных случаях могут быть вопросы
Почему? Даже если квартиру сдавать месяц как ИП, потом при продаже не отвертишься от налога.
А тут коммерческая недвижимость. Если бы кадастровая стоимость была низкой, и автор вопроса отчитался бы как физлицо, его бы заставляли отчитаться как ИП.
Если сделать «независимую» оценку этого объекта, на 3500 тр. Как надо можно и меньше для страховки. При чем тут Кадастровая стоимость - кадастр влияет на исчисление земельного.
Если даже и будут вопросы по цене продажи так и ответить что продана по рыночной. Хотя я уверен на 90 проц вопросов не будет. И так
3500 -1500 =2 000 *13 равно 260
Усн 3500 * 6% равно 210
Так я и взял эту землю чтоб продать дороже прибыль есть!!! Налог уплачен