Здравствуйте! При найме квартиры физическим лицом у физического лица возмещение платы за коммунальные услуги на основании показаний приборов учёта (электроэнергия, вода, газ), не является доходом наймодателя, поскольку это расходы нанимателя. Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733. А как быть с отоплением? Индивидуальных приборов учёта отопления почти нет.
Если отопление начисляется по площади квартиры, без индивидуального счётчика, его возмещение включается в доход наймодателя и облагается НДФЛ. Именно такой подход следует из указанного вами письма Минфина. Общедомовой теплосчётчик ситуацию не меняет: он учитывает потребление всего дома, а не конкретного нанимателя. Исключение возможно, если плата определяется по фактическому потреблению квартиры, зафиксированному индивидуальным прибором учёта. Поскольку договор заключён между двумя обычными физлицами, декларирует доход и платит НДФЛ сам собственник. На Клерке: https://www.klerk.ru/blogs/Barkalova/646170/?